Valeur locative vs valeur vénale : quelles différences en immobilier professionnel ?

Pourquoi faire la différence entre valeur vénale et locative ?

En immobilier professionnel, il est essentiel de faire la distinction entre deux notions complémentaires mais différentes : la valeur vénale et la valeur locative.

La valeur vénale correspond au prix de vente théorique du bien

La valeur locative correspond au niveau de loyer annuel estimé

Ces deux valeurs s’influencent mutuellement, mais ne se confondent pas.

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

La valeur vénale est définie comme :

"Le prix auquel un bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché, à une date donnée, entre un acheteur et un vendeur consentants."

Elle dépend de :

• L’état du bien

• Sa surface, son emplacement

• Les comparables vendus dans le secteur

• Sa rentabilité potentielle

• Les perspectives d’usage ou de développement

C’est la valeur utilisée pour :

• Les cessions d’actifs

• Les bilans comptables

• Les succession ou divorces

• Les réévaluations patrimoniales

  
  

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative est le loyer annuel théorique qu’un local peut générer s’il était loué dans les conditions du marché.

Elle prend en compte :

• Les loyers pratiqués dans la zone d’activité

• Le type de bien (bureaux, local d’activité, entrepôt)

• Les prestations offertes (climatisation, quai, hauteur sous plafond…)

• Les charges, taxes et conditions du bail

• L’état d’occupation (vide ou occupé)

C’est la valeur utilisée pour :

• Fixer un loyer juste

• Estimer la rentabilité d’un investissement

• Contester un loyer ou une taxe foncière

• Valoriser un bail commercial en cours

Quelle est la relation entre les deux ?

Dans certains cas, la valeur vénale est déduite de la valeur locative, via un taux de capitalisation (ou taux de rendement attendu).

Exemple :

• Loyer annuel estimé : 18 000 € HT HC

• Taux de capitalisation marché : 6 %→ Valeur vénale estimée = 18 000 / 0,06 = 300 000 €

Mais attention : ce calcul suppose un bien loué dans des conditions de marché. La vacance, les risques locatifs ou la qualité du bail modifient cette approche.

Pourquoi faire appel à un expert immobilier professionnel ?

Un expert analyse :

• Les deux valeurs séparément, en fonction de l’objectif de la mission

• Les clauses du bail (durée, révision, destination…)

• Le marché local à date réelle

• Les risques ou opportunités liés au bien

Il établit un rapport argumenté, structuré et opposable, utile pour les investisseurs, bailleurs, locataires ou juges.

Conclusion : Deux valeurs, deux usages, une seule expertise

La valeur locative et la valeur vénale ne répondent pas aux mêmes objectifs, mais sont toutes deux indispensables pour gérer, louer, vendre ou transmettre un bien professionnel.

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