Les conséquences de la règlementation énergétique sur la valeur des locaux industriels (décret BACS, décret tertiaire ?)

Comprendre les nouvelles obligations énergétiques des bâtiments tertiaires

La réglementation énergétique des bâtiments tertiaires s'est considérablement durcie ces dernières années, avec l'entrée en vigueur de plusieurs dispositifs majeurs. Entre le décret tertiaire et le décret BACS, les propriétaires et exploitants de bâtiments professionnels doivent désormais répondre à des obligations précises dont les échéances approchent à grands pas. Si vous vous demandez si votre bâtiment est concerné, cet article vous apporte toutes les réponses nécessaires pour y voir clair et agir en conséquence.

Ces réglementations s'inscrivent dans une démarche globale de transition énergétique visant à réduire significativement les consommations d'énergie du parc immobilier tertiaire français. Loin d'être de simples contraintes administratives, elles représentent également des opportunités de réaliser des économies substantielles sur vos factures énergétiques et de valoriser votre patrimoine immobilier.

Le décret tertiaire : qui est concerné ?

Le seuil des 1 000 m² : un critère déterminant

Le décret tertiaire, entré en vigueur en octobre 2019 suite à la loi Elan, impose des réductions progressives de consommation énergétique pour les bâtiments tertiaires dont la surface d'exploitation est supérieure ou égale à 1 000 m². Ce seuil constitue le critère principal d'application de la réglementation.

Concrètement, sont concernés tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires et dépassant ce seuil de surface. Il est important de noter que si plusieurs bâtiments distincts sont situés sur un même site géographique (campus universitaire, parc d'activités, galerie commerciale), ils sont pris en compte ensemble si la surface tertiaire totale dépasse 1 000 m².

Les activités tertiaires visées

Le champ d'application du secteur tertiaire s'entend au sens de l'INSEE et comprend un large éventail d'activités. Le tertiaire marchand englobe le commerce, les transports, les activités financières, les services rendus aux entreprises, les services rendus aux particuliers, l'hébergement et la restauration. Le tertiaire non marchand inclut l'administration publique, l'enseignement, la santé et l'action sociale.

Sont donc concernés les bureaux d'entreprises privées et publiques, les commerces et centres commerciaux, les hôtels et restaurants, les établissements d'enseignement, les établissements de santé, les infrastructures sportives et culturelles, ainsi que les entrepôts logistiques comportant des surfaces de bureaux.

Les bâtiments à usage mixte

Pour les bâtiments à usage mixte combinant activités tertiaires et autres usages (habitation, industriel), seule la surface dédiée aux activités tertiaires est prise en compte. Si cette surface cumulée atteint au moins 1 000 m², le bâtiment entre dans le champ d'application du décret. Cette règle vaut également pour une partie de bâtiment, si celle-ci dépasse ce seuil et héberge exclusivement des activités tertiaires.

Les objectifs de réduction du décret tertiaire

Des échéances progressives et ambitieuses

Le décret tertiaire fixe des objectifs de réduction de consommation énergétique particulièrement ambitieux et progressifs. Les bâtiments assujettis doivent réduire leur consommation d'énergie de 40 % d'ici 2030, de 50 % d'ici 2040 et de 60 % d'ici 2050, par rapport à une année de référence postérieure à 2010 choisie par le propriétaire ou l'exploitant.

Ces objectifs concernent l'ensemble des consommations énergétiques du bâtiment : chauffage, climatisation, eau chaude sanitaire, éclairage, auxiliaires et équipements spécifiques. Il ne s'agit donc pas simplement d'améliorer le chauffage, mais bien d'optimiser globalement la performance énergétique de votre bâtiment.

La plateforme OPERAT : l'outil de suivi obligatoire

Les propriétaires et locataires concernés doivent déclarer leurs données de consommation énergétique sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire). Cette déclaration doit être effectuée chaque année, avec une échéance généralement fixée au 30 septembre de l'année suivant l'exercice concerné.

Cette obligation de déclaration constitue la première étape de mise en conformité. Elle permet de suivre vos consommations, d'évaluer vos progrès par rapport aux objectifs et de bénéficier d'un accompagnement dans votre démarche de réduction énergétique. Le non-respect de cette obligation expose les contrevenants à des sanctions financières pouvant atteindre 7 500 € ainsi qu'à un dispositif de "name and shame" rendant publique leur non-conformité.

Le décret BACS : l'obligation d'automatisation et de contrôle

Qu'est-ce qu'un système BACS ?

Le décret BACS (Building Automation and Control Systems), publié le 20 juillet 2020 et entré en vigueur le 21 juillet 2021, vient compléter le dispositif du décret tertiaire. Il impose l'installation de systèmes d'automatisation et de contrôle dans les bâtiments tertiaires équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation d'une certaine puissance.

Un système BACS correspond généralement à une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) ou à un EMS (Energy Management System). Ces dispositifs permettent de piloter, surveiller et optimiser les équipements techniques du bâtiment, notamment les installations de chauffage, ventilation et climatisation. Ils contribuent à améliorer significativement l'efficacité énergétique et facilitent l'atteinte des objectifs du décret tertiaire.

Les critères de puissance : êtes-vous concerné ?

Contrairement au décret tertiaire qui se base sur la surface, le décret BACS s'applique en fonction de la puissance nominale utile des systèmes de chauffage ou de climatisation installés. Sont concernés les bâtiments équipés de systèmes dont la puissance nominale utile est supérieure à 70 kW.

Deux seuils de puissance déterminent les échéances d'application. Pour les systèmes d'une puissance supérieure à 290 kW, l'obligation s'appliquait dès le 1er janvier 2025 pour les bâtiments existants (et le 21 juillet 2021 pour les bâtiments neufs). Pour les systèmes d'une puissance supérieure à 70 kW, l'échéance est fixée au 1er janvier 2027 pour les bâtiments existants (et au 8 avril 2024 pour les bâtiments neufs).

Les fonctionnalités minimales requises

Le système BACS installé doit obligatoirement permettre plusieurs fonctionnalités essentielles. Il doit surveiller en continu, enregistrer et analyser les données de production et de consommation d'énergie. Il doit également permettre de comparer l'efficacité énergétique du bâtiment dans le temps et détecter les pertes d'efficacité des systèmes techniques.

Le système doit aussi offrir la possibilité de générer des alertes en cas de dysfonctionnement ou de dérive des consommations, et communiquer avec les systèmes techniques pour permettre leur pilotage optimisé. Ces fonctionnalités garantissent une gestion énergétique active et performante de votre bâtiment.

Performance énergétique : un levier concret de valorisation pour vos actifs immobiliers

Les locaux professionnels et bâtiments d'entreprise performants sur le plan énergétique bénéficient d'une valorisation accrue et tangible sur le marché. Les études démontrent qu'un local commercial, bureau ou entrepôt certifié et performant peut bénéficier d'une prime de valorisation comprise entre 15 % et 30 % par rapport à un actif comparable, mais énergivore. Cette plus-value se manifeste à plusieurs niveaux : des loyers commerciaux supérieurs de 5 % à 10 %, des taux de vacance réduits, une durée de commercialisation plus courte et une meilleure attractivité auprès des entreprises locataires. Les acquéreurs de murs commerciaux et les entreprises recherchant des locaux sont désormais très attentifs aux performances énergétiques. Considérant à la fois la réduction des charges d'exploitation, l'image de marque de leur implantation et la conformité aux obligations légales du décret tertiaire.

La mise en conformité anticipée avec les réglementations énergétiques (décret tertiaire, BACS) constitue donc bien plus qu'une simple obligation légale pour votre patrimoine professionnel. Elle représente un investissement stratégique générant un retour sur investissement mesurable : économies sur les factures énergétiques de vos locaux, valorisation de vos murs commerciaux ou bureaux, facilité à louer ou céder vos actifs professionnels et anticipation des contraintes futures. À l'inverse, les locaux d'activité classés F ou G subissent une décote croissante et deviennent difficilement commercialisables. Pour les propriétaires de patrimoine professionnel comme pour les entreprises locataires, investir dans la performance énergétique transforme la contrainte réglementaire en opportunité de valorisation durable de vos actifs immobiliers d'entreprise.