Impôt sur la fortune improductive : quels biens immobiliers seront concernés ?

Un tournant dans la fiscalité patrimoniale

La réflexion autour de l’instauration d’un « impôt sur la fortune improductive » (ou parfois « fortune productive ») marque un réel changement de cap dans la fiscalité du patrimoine. Alors que l’actuel Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne prend en compte que les biens immobiliers non professionnels détenus par des foyers fiscaux dépassant un certain seuil. La réforme envisagée vise à distinguer davantage les actifs « productifs » c’est-à-dire ceux qui participent à l’activité économique de ceux qui sont essentiellement patrimoniaux ou inactifs. L'enjeu est double : d’une part, encourager la détention d’actifs véritablement investis dans l’économie, et d’autre part, taxer plus lourdement ce qui ne génère ni revenu ni usage économique, autrement dit, ce qui est « improductif ». Dans ce contexte, pour les investisseurs et propriétaires en immobilier d’entreprise (locaux d’activités, bureaux) et résidentiel, notamment en Savoie, Haute-Savoie et Isère, il devient essentiel de comprendre les contours de cette réforme, les biens concernés et les conséquences pour leur patrimoine.

Cadre actuel et transition vers la notion de productivité

Le dispositif IFI aujourd’hui

L’IFI, instauré le 1er janvier 2018, remplace l’ancien Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il s’applique aux personnes physiques ou couples détenants un patrimoine immobilier non professionnel dont la valeur nette dépasse le seuil fixé (1,3 million € pour l’entrée en vigueur). Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont, quant à eux, exonérés, car considérés comme productifs.

Vers un impôt sur la « fortune improductive »

Depuis 2025, les débats parlementaires ont introduit l’idée de transformer l’IFI en un impôt sur la « fortune improductive », dont l’assiette serait élargie aux biens immobiliers non exploitables, mais également à d’autres types d’actifs. Selon un amendement adopté en première lecture de la loi de finances 2026, cette réforme pourrait porter sur les biens « improductifs » qu’ils soient immobiliers, matériels de valeur ou actifs numériques. Cette orientation traduit la volonté de concentrer la taxation sur les patrimoines qui ne participent pas à l’économie réelle.

Quels biens immobiliers seront concernés ?

Les biens qualifiés d’improductifs

Le cœur du dispositif vise les biens immobiliers non exploités ou peu utilisés : résidences secondaires laissées vacantes, terrains inactifs, logements détenus en attente de revente, voire locaux professionnels non occupés par l’entreprise. La notion même de « productivité » sera alors essentielle : un bien qui ne génère aucun revenu et n’est affecté à aucune activité économique pourrait être requalifié comme improductif. L’amendement parle notamment des « biens immobiliers non loués » comme entrant dans l’assiette de l’impôt.

Les biens qui pourraient rester épargnés : usage et activité

Inversement, sont susceptibles d’être conservés hors de l’assiette les biens immobiliers ayant un usage réel, documenté, exploité. Cela inclut les locaux d’activités ou bureaux utilisés par une entreprise, les biens mis en location (résidentiel ou professionnel) de façon effective, ou encore les actifs détenus via une société d’exploitation. Le critère clé est celui de l’affectation à une activité économique ou d’un usage public/revenu, ce qui permet de les qualifier de « productifs ».

Qualification et critères d’usage

Il ne suffit pas que le bien soit loué : pour être considéré comme « productif », il faudra que le bail soit réel, que les loyers soient effectivement perçus, que l’occupation soit durable, et que l’usage soit économique. Les discussions prévoient que les logements donnés à bail pour une durée minimale (par exemple 12 mois) et répondant à des critères énergétiques pourraient être exonérés. Cette logique impose aux propriétaires d’être vigilants quant au statut de leurs biens.

Impacts pour l’immobilier d’entreprise et résidentiel

Immobilier d’entreprise : locaux d’activités, bureaux

Pour les biens professionnels tels que les locaux d’activités ou bureaux, le bilan est plutôt favorable si l’usage est réel. Un bien loué à une société, en activité, ou affecté à l’exploitation directe d’une entreprise, est bien placé pour bénéficier de la qualification « productive ». Cela est particulièrement pertinent dans les départements de Savoie, Haute-Savoie et Isère, où l’immobilier d’entreprise est un segment stratégique. En revanche, si un local d’activité est laissé vacant, mis en attente, ou détourné de son usage principal, il pourrait basculer dans le régime des « improductifs ». Il devient alors essentiel de justifier l’usage par des documents, locataires, revenus.

Immobilier résidentiel : résidence principale, secondaire, investissement locatif

Pour l’immobilier résidentiel, la distinction produit un effet plus marqué. La résidence principale reste en général préservée, mais une résidence secondaire non louée ou très peu utilisée peut être qualifiée d’improductive. À contrario, un bien résidentiel mis en location ou occupé dans un usage réel et régulier présente un profil plus sécurisant. Cela incite les propriétaires à s’interroger sur leur stratégie : transformer les résidences secondaires en locations actives, ou requalifier les locaux destinés à l’investissement pour en faire une source de revenus réelle.

Spécificité des zones Savoie, Haute-Savoie, Isère

Dans les territoires alpins que sont la Savoie, la Haute-Savoie et l’Isère, la structure du patrimoine est souvent mixte : entreprises familiales possédant leurs locaux, dirigeants détenant aussi des résidences secondaires, etc. Cette situation rend encore plus cruciale l’anticipation et la structuration patrimoniale. Les locaux d’activités dans des zones d’activités montantes peuvent être valorisés comme « productifs », alors que la résidence secondaire à la montagne, laissée vide plusieurs mois par an, peut devenir un actif à risque.

Seuils, exonérations et vigilance à adopter

Seuils et définition entrante

Selon certaines sources, le seuil d’entrée pourrait être relevé dans le cadre de la réforme. Par exemple, un site patrimonial évoque un seuil potentiellement porté à 2 000 000 € contre 1 300 000 € actuellement pour l’IFI. Cette montée du seuil s’explique par la volonté affichée de concentrer l’impôt sur les patrimoines les plus conséquents.

Conditions d’exonération ou abattements

L’amendement prévoit que les logements mis à bail pour plus de 12 mois, répondant à des critères énergétiques (catégorie A à D) et loués à un loyer raisonnable, puissent bénéficier d’une exonération. De même, les biens professionnels affectés à une activité seraient exonérés. La qualification « productive » prendra donc une forme concrète via des critères d’usage, durée et nature de la location ou de l’activité.

Vigilance et stratégie patrimoniale

Face à cette réforme, il est crucial d’anticiper : d’abord, en évaluant chaque bien immobilier de son patrimoine, en identifiant ceux qui peuvent être qualifiés de productifs ou non. Ensuite, en documentant clairement l’usage réel : baux, recettes, occupants, durée, etc. Enfin, en adaptant la structure de détention : simplification des SCI patrimoniales, usage clair ou transformation de locaux vacants en actifs exploités. Dans un contexte régional comme le vôtre, cela signifie mettre en place une stratégie proactive pour sécuriser les biens professionnels et résidentiels.

Recommandations pour les investisseurs et propriétaires en Savoie, Haute-Savoie et Isère

Il est recommandé d’entreprendre un audit patrimonial complet : recenser tous les biens, qualifier leur usage, vérifier leur mise en exploitation effective. Pour les locaux d’activités ou bureaux, il peut être pertinent de vérifier que les baux sont bien en place, que l’occupation est effective, que des revenus sont perçus. Pour l’immobilier résidentiel, privilégier la location ou un usage effectif plutôt que la détention passive. Si un bien est laissé vide, envisager soit sa mise en location, soit sa revente ou son redéploiement. Il peut être opportun également de revoir la structure de détention (SCI, indivision) pour anticiper la qualification « productive ». Enfin, tenir à jour les documents justificatifs (baux, factures, comptabilité) est essentiel. Dans votre zone (Savoie/Haute-Savoie/Isère), cette posture proactive peut faire la différence, car le patrimoine mixte professionnel/résidentiel est fréquent.

En conclusion

La réforme de l’impôt sur la fortune vers un modèle centré sur la « fortune productive » traduit une vision fiscale qui valorise l’engagement économique et l’usage actif des biens immobiliers. Pour les propriétaires et investisseurs en immobilier d’entreprise ou résidentiel, cette réforme impose de repenser l’usage, la destination, la qualité d’exploitation de leurs actifs. Anticiper devient indispensable. Ce n’est plus seulement la valeur du patrimoine qui importe, mais son affectation. Dans ce contexte, le rôle d’un expert ou d’un cabinet comme Valeurs & Expertises deviennent stratégiques pour sécuriser votre patrimoine dans les départements de la Savoie, Haute-Savoie et Isère.

Sources : Capital, La Tribune