Quels critères font réellement varier la valeur d’un appartement ?

Pourquoi la valeur d’un appartement varie-t-elle autant d’un bien à l’autre ?

En matière d’estimation immobilière, il n’existe pas de valeur “standard”. Deux appartements de même surface, dans le même quartier, peuvent présenter des écarts de prix de 20 à 30 %. Pourquoi ? Parce que chaque bien possède des caractéristiques propres qui influencent fortement sa valeur.

Que vous soyez vendeur, acquéreur ou simple investisseur, il est essentiel de connaître ces critères avant de faire estimer ou vendre un appartement.

Les 7 critères qui influencent réellement l’estimation d’un appartement

1. La localisation

C’est le critère numéro un. L’emplacement impacte directement le prix :

• Ville, quartier, proximité du centre

• Accès aux transports, écoles, commerces

• Demande locale vs offre disponible

Un appartement situé dans un secteur recherché se vendra naturellement plus cher.

2. La surface habitable et la configuration

• Surface en m² loi Carrez

• Nombre de pièces, distribution

• Présence de couloirs ou de surfaces perdues

Un 60 m² bien agencé peut se valoriser davantage qu’un 70 m² mal structuré.

3. L’étage et la présence d’un ascenseur

• Les appartements en étage élevé avec ascenseur sont plus recherchés

• Un 3e sans ascenseur perd en attractivité, surtout dans les grandes villes

4. L’état général du bien

• Travaux à prévoir (électricité, sols, salle de bain, cuisine…)

• Isolation phonique et thermique

• Rénovation récente ou non

Plus le bien est “prêt à habiter”, plus il est valorisé.

5. Les prestations complémentaires

• Balcon, terrasse, cave, garage, parking

• Double vitrage, volets électriques, chauffage performant

Ces éléments “bonus” peuvent représenter jusqu’à 10 à 15 % de plus-value.

6. La copropriété et ses charges

• L’état de l’immeuble (façade, toiture, parties communes)

• Le niveau des charges de copropriété

• La qualité de la gestion et l’absence de litiges

Un appartement dans une copropriété bien entretenue inspire confiance.

7. Le marché immobilier local

• Tensions sur la demande

• Prix au m² constatés dans le secteur

• Tendances des 6 à 12 derniers mois

C’est ce critère qui permet de recouper l’analyse technique avec la réalité du marché.

Pourquoi faire appel à un expert immobilier pour estimer son appartement ?

Faire appel à un expert immobilier indépendant, c’est obtenir :

• Une estimation objective fondée sur des données réelles

• Une analyse multicritère argumentée

• Un rapport détaillé utile en cas de succession, divorce, fiscalité ou litige

Contrairement aux estimations gratuites souvent proposées en ligne ou par des agences, l’expert engage sa responsabilité et utilise des méthodes normalisées (comparative, sol + construction, etc.).

Conclusion : Une estimation, ce n’est pas une intuition, c’est une analyse

Pour bien vendre, transmettre ou déclarer son bien, il est indispensable de s’appuyer sur des critères factuels. La valeur d’un appartement se construit sur une analyse complète, loin des simples prix affichés sur les portails.

Vous souhaitez faire estimer votre appartement en Savoie ou Haute-Savoie ? Faites appel à Valeurs & Expertises pour une évaluation indépendante et fiable.