Pourquoi réaliser une valorisation immobilière dans la logistique et le transport ?

L’immobilier, pilier stratégique du transport et de la logistique

Dans le transport et la logistique, tout le monde parle de flux, de délais, de gestion de stock… mais derrière cette performance opérationnelle se cache un élément clé : l’immobilier. Entrepôts, plateformes de distribution, hubs multimodaux, garages poids lourds ou aires de stockage extérieur… chaque site est un maillon essentiel de la chaîne logistique.

Ces actifs ne sont pas de simples murs : ils représentent un levier stratégique capable d’optimiser les coûts, de soutenir la croissance et d’améliorer la compétitivité. Et pour exploiter pleinement ce potentiel, il faut connaître leur valeur réelle, qu’il s’agisse de valeur vénale (prix de marché) ou de valeur locative (loyer de marché).

Les spécificités de l’immobilier logistique et transport

L’immobilier logistique possède des caractéristiques qui le rendent très différent du marché résidentiel ou tertiaire classique. Sa valeur dépend de nombreux critères, parmi lesquels :

• Localisation stratégique : proximité immédiate d’axes routiers majeurs, de ports ou de gares de fret.

• Fonctionnalité technique : hauteur libre, résistance au sol, nombre et position des quais, largeur de manœuvre pour les poids lourds.

• Superficie et modularité : capacité à accueillir différents types d’activités (stockage sec, frigorifique, cross-dock…).

• Accessibilité poids lourds et stationnement : indispensable pour fluidifier les flux et respecter les délais.

• Conformité réglementaire : normes ICPE, sécurité incendie, accessibilité PMR, contraintes environnementales.

Ces critères influencent directement l’attractivité du site et donc sa valeur sur le marché.

Valeur vénale et valeur locative : deux données complémentaires

La valeur vénale

La valeur vénale correspond au prix de vente théorique d’un bien à une date donnée, dans des conditions normales de marché. Elle est utilisée pour :

• Une cession ou un rachat

• La réévaluation d’actifs dans un bilan

• Une opération de financement ou de refinancement

• La préparation d’une succession ou d’une transmission

La valeur locative

La valeur locative est le loyer annuel de marché que pourrait générer un bien dans des conditions normales d’occupation. Elle est indispensable pour :

• Fixer un loyer attractif mais rentable

• Renégocier un bail ou contester une révision

• Évaluer la rentabilité d’un investissement

• Comparer des implantations en vue d’un transfert

Pour une entreprise multi-sites combinant des sites en propriété et en location, croiser les deux valeurs donne une vision claire et stratégique de tout le parc immobilier.

Les 5 bonnes raisons pour un propriétaire d’effectuer une valorisation

1. Mesurer la valeur réelle de son patrimoine

Les actifs immobiliers peuvent représenter des millions d’euros immobilisés. Les connaître précisément permet d’optimiser la stratégie patrimoniale et de rassurer investisseurs et partenaires.

2. Optimiser les arbitrages

Vendre un site peu stratégique pour investir dans un hub mieux situé peut améliorer la performance opérationnelle tout en augmentant la rentabilité.

3. Faciliter le financement

Un rapport d’expertise indépendant est un gage de crédibilité auprès des banques lors d’une demande de crédit ou d’un refinancement.

4. Anticiper les travaux et mises aux normes

L’expertise immobilière identifie les besoins à court et moyen terme (quais supplémentaires, rénovation toiture, adaptation à de nouvelles normes), ce qui permet de planifier les investissements.

5. Optimiser la fiscalité

Une valorisation actualisée permet d’anticiper les conséquences fiscales d’une cession, d’un apport ou d’une restructuration juridique.

Les 5 bonnes raisons pour un locataire de faire évaluer ses sites

1. Vérifier la pertinence du loyer

Comparer le loyer payé avec la valeur locative de marché permet d’identifier des marges de négociation.

2. Renégocier un bail

Une expertise indépendante donne du poids lors d’un renouvellement ou d’une révision de loyer.

3. Faciliter les choix d’implantation

Lorsqu’une entreprise envisage un déménagement ou un regroupement de sites, la valeur locative aide à comparer les options.

4. Contrôler les coûts d’occupation

En connaissant la valeur locative réelle, l’entreprise peut ajuster ses surfaces pour optimiser ses dépenses.

5. Préparer une stratégie immobilière globale

Pour un réseau multi-sites, disposer de toutes les valeurs locatives permet de piloter les coûts et d’anticiper les échéances contractuelles.

Les méthodes de valorisation adaptées à la logistique

Un expert immobilier peut utiliser plusieurs approches, souvent combinées pour plus de précision :

1. Méthode comparative : basée sur les transactions et locations récentes de biens similaires.

2. Méthode par capitalisation : loyer annuel divisé par un taux de rendement attendu sur le marché.

3. Méthode sol + construction : valeur du terrain + coût de reconstruction – vétusté.

4. Méthode du coût de remplacement : utilisée pour des sites spécifiques ou techniques.

Étapes clés d’une mission d’expertise

1. Analyse documentaire : étude des baux, plans, diagnostics, autorisations.

2. Visite technique : relevé des caractéristiques du site, état général, conformité.

3. Analyse du marché : collecte de références comparables, étude des loyers et prix pratiqués.

4. Application des méthodes retenues.

5. Remise du rapport : valeurs calculées, photos, éléments de marché, recommandations.

Quand réaliser une valorisation ?

• Avant une vente ou un achat d’entrepôt

• Lors d’un renouvellement de bail ou d’une renégociation

• Pour un refinancement ou une levée de fonds

• Dans le cadre d’une fusion-acquisition

• Pour un bilan patrimonial multi-sites

• En préparation d’un audit interne

Zoom sur les enjeux du secteur

Dans le transport et la logistique, la demande pour des sites adaptés ne cesse de croître :

• Explosion du e-commerce et besoin de hubs proches des bassins de consommation

• Pression sur les délais de livraison → nécessité de sites bien placés

• Règlementations environnementales plus strictes → bâtiments performants énergétiquement mieux valorisés

• Augmentation des coûts fonciers et de construction → arbitrages plus fréquents entre propriété et location

Exemple concret

Une société de logistique possédant 6 sites et en louant 5 a mandaté un expert pour une double évaluation. Résultats :

• Vente d’un site périphérique peu rentable et rachat d’un entrepôt proche d’un échangeur autoroutier stratégique.

• Renégociation de trois baux avec une économie annuelle de 150 000 € HT.

• Meilleure valorisation de l’entreprise dans le cadre d’une levée de fonds.

Un outil de pilotage stratégique

Dans la logistique et le transport, l’immobilier est bien plus qu’un outil de stockage : c’est un actif stratégique qui impacte directement la performance. Qu’il s’agisse de sécuriser un investissement, d’optimiser un parc ou de réduire les coûts d’occupation, une valorisation professionnelle régulière est un atout compétitif.

Vous êtes propriétaire ou locataire de sites logistiques ? Contactez Valeurs & Expertises pour un audit et une valorisation complète, adaptée à vos enjeux.