Faut-il résilier le bail de son locataire avant de vendre ? Local commercial loué ou vide : quelle valorisation ?

Introduction – Une question fréquente des propriétaires vendeurs

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un local commercial, il se demande souvent s’il est préférable de conserver le locataire en place ou de résilier le bail avant la mise en vente.Derrière cette question se cache un enjeu majeur : la valorisation du bien et la typologie d’acheteurs que l’on souhaite cibler.

Vendre un local commercial loué – Les avantages

Vendre un local avec un bail en cours présente plusieurs atouts, notamment pour les investisseurs.

1. Une rentabilité immédiate pour l’acquéreur

Le futur propriétaire perçoit un loyer dès l’acquisition sans avoir à rechercher de locataire. C’est un argument fort, surtout si le locataire est fiable et que le loyer est en adéquation avec le marché.

2. Un profil d’acheteurs élargi

Un local loué attire particulièrement :

• Les investisseurs privés en quête de revenus locatifs stables.

• Les foncières ou SCI recherchant des actifs déjà sécurisés.

• Les acheteurs souhaitant diversifier leur patrimoine.

3. Un prix déterminé par la rentabilité

La valorisation d’un local loué se base souvent sur un calcul de rendement :

Valeur = Loyer annuel HT / Taux de capitalisation du marché.

Exemple : un loyer annuel de 18 000 € avec un taux de 6 % → valeur de 300 000 €.

4. Un gage de stabilité

La présence d’un locataire solvable rassure l’acquéreur, qui limite le risque de vacance locative.

Les inconvénients d’une vente avec locataire

• Loyer sous-évalué : si le bail en cours fixe un loyer inférieur au marché, l’acquéreur achètera sur la base de cette rentabilité plus faible.

• Clauses contraignantes : un bail avec des dispositions particulières (usage limité, interdiction de certains aménagements) peut réduire l’attractivité.

• Durée restante : un bail proche de son terme peut inquiéter un investisseur si le renouvellement est incertain.

Vendre un local commercial vide – Les avantages

1. Liberté pour l’acquéreur

Un local vide permet à l’acheteur de :

• L’occuper pour sa propre activité.

• Le louer à un nouveau locataire, potentiellement à un loyer plus élevé.

• Le transformer ou le réaménager.

2. Attractivité pour les utilisateurs finaux

Les commerçants ou artisans cherchant leurs propres locaux privilégieront un bien libre, pour y installer directement leur activité.

3. Possibilité d’optimiser la valeur locative

En partant d’un local vide, l’acquéreur peut fixer un loyer au prix du marché dès la mise en location.

Les inconvénients d’une vente en local vide

• Absence de revenus immédiats : l’acquéreur prend le risque et le coût de la recherche d’un locataire.

• Temps de commercialisation plus long : certains investisseurs écartent d’office les biens sans rentabilité immédiate.

• Décote potentielle : en l’absence de locataire, le bien est souvent évalué selon la valeur vénale pure, qui peut être inférieure à une valorisation en rendement.

Loué ou vide : quelle option valorise le mieux ?

Cas où un local loué est plus valorisé

• Le loyer est au prix du marché ou légèrement supérieur.

• Le locataire est solvable et pérenne dans son activité.

• Le bail est récent et sécurisé (bail commercial 3/6/9 bien rédigé).

• La localisation est attractive pour les investisseurs.

Cas où un local vide peut être mieux valorisé

• Le loyer actuel est nettement inférieur au marché et difficilement révisable.

• Le locataire est fragile financièrement ou en fin de bail avec risque de départ.

• Le marché local est très dynamique et la demande locative forte, permettant de viser un nouveau loyer plus élevé.

Faut-il résilier le bail avant de vendre ?

La réponse dépend de votre profil d’acheteurs cible :

• Investisseurs : préférez vendre avec un bail en place et un locataire fiable.

• Utilisateurs : un local libre sera plus attractif.

• Marché mixte : évaluez les deux scénarios avec un expert immobilier pour chiffrer la différence de valeur.

Dans certains cas, une mise en vente avec locataire en place et une option de libération des locaux en cas de besoin de l’acheteur permet de toucher les deux cibles.

Conclusion – L’importance d’une expertise préalable

Avant de décider de résilier ou non le bail, il est essentiel de :

1. Analyser le marché local : demande locative, taux de vacance, prix moyens.

2. Évaluer la rentabilité actuelle du bail en place.

3. Simuler la valeur dans les deux configurations : loué et vide.

En tant qu’expert immobilier, j’accompagne les propriétaires dans cette analyse pour identifier la stratégie la plus rentable et la plus sécurisante.

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