Divorce, succession, donation : quelle valeur retenir pour un bien immobilier ?

Estimer un bien en cas de divorce, succession ou donation : un enjeu juridique et financier

Lors d’un événement juridique ou patrimonial majeur, la question de la valeur du bien immobilier devient centrale. Que ce soit pour un partage en cas de divorce, une déclaration successorale ou une donation anticipée, il est impératif d’avoir une estimation fiable, objective et reconnue.

Mais quelle valeur retenir ? Valeur de marché ? Prix d’achat ? Valeur déclarée au fisc ?Les réponses varient selon les cas… sauf si vous vous appuyez sur une expertise immobilière indépendante.

Les trois situations les plus courantes

1. Estimation dans le cadre d’un divorce

En cas de séparation ou de divorce :

• Le bien détenu en commun doit être partagé équitablement

• L’un des conjoints peut souhaiter racheter la part de l’autre

• Il est nécessaire de fixer une valeur vénale actualisée du bien pour calculer les droits respectifs

⚠️ Le prix d’achat n’a aucune valeur juridique ici : seule la valeur actuelle du marché compte.

2. Estimation dans le cadre d’une succession

À la suite d’un décès :

• Le notaire doit évaluer l’actif successoral

• Tous les biens immobiliers doivent être déclarés à leur valeur vénale à la date du décès

• Cette évaluation servira de base au calcul des droits de succession et de l’impôt éventuel

Une sous-évaluation peut entraîner un redressement fiscal. Une surévaluation peut pénaliser les héritiers. D’où l’intérêt d’une estimation justifiée et documentée.

3. Estimation dans le cadre d’une donation

Lors d’une donation :

• Le donateur doit déclarer la valeur réelle du bien donné

• Cette valeur conditionne les abattements fiscaux, les droits à payer et le suivi des donations successives

Là encore, l’administration fiscale peut contester une valeur jugée irréaliste. Il est donc fortement recommandé de fournir une expertise réalisée par un professionnel certifié.

Quelle valeur retenir dans ces situations ?

La valeur vénale est la seule référence reconnue dans tous les cas.Elle est définie comme :

« le prix auquel un bien pourrait être vendu à la date considérée, dans des conditions normales de marché, entre un acheteur et un vendeur consentants. »

Elle s’oppose à :

• La valeur d’assurance (reconstruction)

• La valeur historique (prix d’achat)

• La valeur sentimentale (souvent surévaluée)

✅ La valeur vénale permet une estimation juste, actualisée, cohérente avec le marché, et opposable à l’administration fiscale ou au juge.

Pourquoi faire appel à un expert immobilier indépendant ?

Faire estimer un bien dans un contexte personnel ou patrimonial sensible implique :

• De disposer d’un document neutre, argumenté et détaillé

• De pouvoir fournir une preuve d’évaluation sérieuse en cas de contrôle

• De garantir une équité entre les parties (notamment dans les divorces ou partages)

• D’éviter les litiges futurs entre héritiers ou ex-conjoints

Un expert immobilier indépendant :

• Maîtrise les méthodes d’estimation reconnues

• Utilise des comparables vérifiables et récents

• Produit un rapport opposable (notamment devant le notaire ou le tribunal)

• Adapte son analyse au contexte spécifique (indivision, usufruit, démembrement…)

Et si les parties ne sont pas d’accord sur la valeur ?

Il arrive que les co-indivisaires, héritiers ou ex-conjoints ne s’entendent pas sur la valeur à retenir.Dans ce cas, plusieurs options :

• Faire appel à un expert unique désigné d’un commun accord

• Mandater chacun un expert et confronter les rapports

• Saisir le juge pour qu’il désigne un expert judiciaire

Dans tous les cas, plus l’évaluation est sérieuse et documentée, plus elle a de chances d’être acceptée.

Conclusion : une valeur objective, un cadre juridique sécurisé

Divorce, succession ou donation sont des moments clés dans la gestion d’un patrimoine. Une estimation immobilière professionnelle permet de prendre des décisions justes, d’éviter les conflits et de sécuriser l’ensemble des démarches auprès des notaires ou des services fiscaux.

Vous êtes concerné(e) par une succession, un divorce ou une donation ? Faites appel à Valeurs & Expertises pour une estimation fiable, argumentée et reconnue.